Ngôi nhà chung cư hiện nay đang là lựa chọn của nhiều người, nhất là gia đình trẻ. Nếu như mọi người đang có ý định mua chung, hãy cùng xem những lưu ý đặc biệt quan trọng dưới đây, để lựa chọn được căn chung cư phù hợp với nhu cầu, thuận tiện cho việc sinh sống. Và những vấn đề cần lưu ý về pháp lý khi mua chung cư.
1. Tìm hiểu về chủ đầu tư
Đây là yếu tố quan trọng nhất khi chọn mua nhà chung cư. Có rất nhiều trường hợp người mua chung cư có vấn đề với chủ đầu tư, tiến độ chậm hoặc bỏ hẳn không xây, chất lượng cẩu thả thu phí với giá trên trời và những rắc rối mà không ai mong muốn khi chọn mua chung cư. Một chủ đầu tư đáng tin cậy có các yếu tố sau:
- Có kinh nghiệm xây dựng và quản lý các khu đô thị, chung cư đã đi vào hoạt động.
- Có tiềm lực tài chính, khả năng tự xây dựng tốt, có các công ty, đối tác trực thuộc trực tiếp thi công. Những chủ đầu tư này khi gặp sóng gió, họ vẫn có thể sử dụng dịch vụ của các công ty nội bộ trực thuộc như xây dựng, vật tư, thiết kế và có cách tối ưu giá thành xây dựng, đảm bảo tiến độ cho khách hàng.
- Chủ đầu tư có sử dụng 1 phần dự án. Chủ đầu tư ngoài việc xây dựng nhà để bán cho khách hàng, bản thân họ còn giữ lại 1 phần và sử dụng chính sản phẩm họ bán ra. Đây là yếu tố quan trọng khẳng định việc quản lý, thu phí, xây dựng hạ tầng lâu dài và đồng hành cùng khách hàng.
- Có nhiều ngân hàng liên kết và hỗ trợ, hãy qua sàn của chủ đầu tư, nếu bạn thấy có nhiều ngân hàng đại diện trực tiếp hỗ trợ khách hàng vay trả góp thì có thể yên tâm. Các ngân hàng đều có bộ phận thẩm định và đánh giá năng lực của chủ đầu tư rất tốt.
- Xem xét lịch sử của chủ đầu tư, như có giao nhà đúng hạn, chất lượng nhà có tốt không hoặc hỏi thăm cư dân sống ở các dự án trước đó của chủ đầu tư, xem họ có phản hồi như thế nào.
Các giấy tờ nên lưu ý khi mua nhà dự án
Luật kinh doanh bất động sản hiện tại quy định các chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh đồng thời phải được cấp giấy phép huy động vốn sau khi đã xây xong nền móng. Do đó để tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư đưa ra những giấy tờ sau:
- Giấy phép xây dựng của sở xây dựng.
- Giấy phép huy động vốn.
- Chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp
Khi có những giấy tờ này, bạn có thể tránh được phần lớn những rủi ro hình thành trong tương lai. Khi có giấy phép xây dựng, tức là người mua nhà an tâm về mặt pháp lý. Còn về nghĩa vụ bảo lãnh tài chính sẽ giúp khách hàng tránh rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết. Trong đó phát hành chứng thư bảo lãnh cho 1 dự án, ngân hàng sẽ thực hiện giám sát quá trình sử dụng vốn của chủ đầu tư. Mặc dù đây không phải vốn vay từ ngân hàng, đồng thời ngân hàng sẽ nắm được khối lượng tài sản hình thành để tránh trường hợp chủ đầu tư bán 1 căn hộ cho nhiều người.
2. Chất lượng công trình
Trên hợp đồng mua bán thể hiện khá rõ chất lượng công trình cũng như chủng loại nguyên vật liệu khi thi công và hoàn thiện. Tuy nhiên, xem xét các dự án trước đó cùng chủ đầu tư là cách nhanh nhất để đánh giá chất lượng căn hộ trong tương lai.
3. Hợp đồng mua bán
Trước khi mua, người dân nên tìm hiểu kỹ thông tin, hợp đồng phải đúng tên mình và chủ đầu tư, nếu là hợp đồng góp vốn thì cần kiểm tra tiến độ thi công dự án, nếu đóng tiền theo từng giai đoạn thì khối lượng xây dựng phải tương ứng. Trong các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ, nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng theo tiến độ dự án, nhưng nghĩa vụ bàn giao căn hộ của chủ đầu tư lại rất chung chung, do đó người mua cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể và chế tài nếu vi phạm.
4. Vị trí căn hộ
Bạn cần tránh những căn hộ có hành lang dài hướng thẳng vào nhà. Tránh đối diện cửa căn hộ khác, cửa thang máy, tránh gần các khu vực giao thông đông đúc ở hành lang. Vì khi cửa nhà ở những vị trí này, người ngoài có thể dễ dàng nhìn thấy toàn bộ gian phòng, theo phong thủy điều này là tối kỵ, bởi vì nó gây hao táng về tài lộc và tâm lý bất an cho gia chủ.
5. Khoảng cách và thời gian
Cần lựa chọn chung cư phù hợp với cơ quan, văn phòng, nơi làm việc, thuận tiện di chuyển, tránh ùn tắc khi tham gia giao thông. Mặt khác là khoảng cách từ dự án tới trung tâm thành phố, các dự án cách trung tâm <= 15 phút chạy xe thường được yêu thích nhất và bán chạy nhất so với các dự án khác. Tuy nhiên khoảng cách không phải là tất cả nếu dự án ở vùng ngoại ô, có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, thiết kế đẹp thì vẫn có thể hút khách.
6. Phong thủy
Phong thủy tốt là những nơi có địa thế tiền thủy hậu sơn, hoặc đơn giản là gần sông hồ. Chính vì lẽ đó mà không ít chủ đầu tư đã mạnh tay đầu tư trong khu đô thị của mình những dòng sông, ngọn núi nhân tạo. Sự đầu tư này thực sự không uổng phí mà còn làm tăng giá trị cho dự án gấp lên bội phần.
7. Môi trường
Vì căn nhà bạn sắp lựa chọn có thể là nơi bạn dành cả phần đời của mình ở đó, nên cần phải dành thời gian nghiên cứu thật kỹ môi trường sống. Có những nơi môi trường sống kém như ô nhiễm tiếng ồn, rác thải, mật độ dân cư đông sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống của bạn và gia đình. Có khi khiến bạn phải bỏ của chạy lấy người. Đây là những yếu tố có ảnh hưởng lâu dài nên bạn nhất định phải tìm hiểu và cân nhắc kỹ lưỡng.
8. Phí chung cư và tiện ích
Bạn nên tìm hiểu các loại phí chung cư cần phải trả hàng tháng có phù hợp và chấp nhận được hay không. Phí chung cư hiện nay là vấn đề mà bạn phải cân nhắc thật kỹ trước khi mua. Các tiện ích như chỗ gửi xe máy, ô tô, chỗ sinh hoạt công cộng, bể bơi, thang máy, trung tâm thể dục và các tiện ích khác.
9. Hạ tầng xã hội
Chúng ta cần một ngôi nhà để ở, nhưng hơn thế chúng ta cần môi trường tốt để sinh sống.Ở nơi đó có đầy đủ mọi tiện ích để phục vụ cho đời sống của gia đình, ví dụ như trường học, siêu thị, bệnh viện, công viên…Các dự án lớn thường được đầu tư đồng bộ nên cư dân ở đó có thể tìm thấy mọi dịch vụ xung quanh nơi mình sống. Các dự án nhỏ có thể bị hạn chế ở mặt này, nhưng theo kinh nghiệm của những người mua nhà chia sẻ, thì với thị trường cạnh tranh như ngày nay, ở các dự án nhỏ bạn vẫn có thể thấy sự hiện diện của trường mầm non, bể bơi, trung tâm thể thao, phòng khám…
10. Chỗ đỗ xe
Báo chí đã từng đưa tin rất nhiều về tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư xung quanh câu chuyện phí gửi xe. Để tránh đi vào vết xe đổ này, bạn cần dành thời gian nghiên cứu kỹ hợp đồng và thảo luận với chủ đầu tư về chủ đề này. Bên cạnh phí gửi xe, cũng nên cần quan tâm đến tiêu chuẩn gửi xe. Mỗi căn hộ gửi tối đa bao nhiêu xe máy, ô tô ? Tất cả những thông tin này cần được làm rõ trong hợp đồng mua bán.
11. Hệ thống báo cháy và an ninh
Một trong những khía cạnh mà mọi người thường cân nhắc trước khi mua 1 căn hộ chung cư và vấn đề phòng cháy chữa cháy. Tuy không nhiều nhưng đã có những vụ cháy ở chung cư, gây khiếp sợ cho cư dân. Không ai có thể lường hết trước mọi bất trắc, vì vậy chúng ta cần có sự phòng vệ chu đáo. Cần hỏi rõ về hệ thống phòng cháy chữa cháy trong tòa nhà, và xem đó có phải là hệ thống chất lượng không, và khi xảy ra sự cố, xe cứu hỏa có thể ra vào dễ dàng không ? Bên cạnh đó, để đảm bảo an ninh cho tòa nhà, một số chủ đầu tư còn trang bị thêm hệ thống camera quan sát, kiểm tra ra vào trong khu nhà.
12. Cầu thang bộ và thang máy
Thang máy là thiết bị sử dụng chung và thiết yếu hằng ngày trong tòa nhà, cần lưu ý về chất lượng thang máy, thời gian kiểm định cũng như số lượng thang máy phải phù hợp với số lượng căn hộ và cư dân. Cầu thang bộ phải đảm bảo cửa cách nhiệt khi có sự cố, cầu thang phải thông thoáng, dễ di chuyển và sẵn sàng hoạt động, không bị ách tắc nếu xảy ra sự cố.
13. Hướng nhà
Các căn hộ có hướng ban công Đông Nam thường được bán hết trước tiên, do những căn hộ này được hưởng nắng ấm vào buổi sáng và tránh nắng gắt buổi chiều, đón được gió mát vào mùa hè, tránh gió lạnh vào mùa đông. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào tuổi của gia chủ, cũng như là hướng phù hợp theo phong thủy.
14. Giá cả & điều kiện thanh toán
Đối với dự án đã hoàn thành, giá bán có thể xác định rất dễ dàng dựa trên chất lượng căn hộ. Đối với dự án dở dang, cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết chất lượng công trình, thời điểm bàn giao và tiện ích đi kèm.
15. Phí quản lý chung cư
Là khoản chi phí mà các hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư, tùy vào tiêu chuẩn, mỗi dự án sẽ có mức thu khác nhau nhưng không được vượt trần của nhà nước (ngoại trừ có trường hợp thỏa thuận riêng). Với căn hộ cao cấp thường có mức phí cao hơn so với căn hộ bình dân. Người mua cần hỏi rõ về mức phí quản lý trước khi đặt bút ký hợp đồng, để tránh những tranh chấp không mong muốn về sau. Thực tế cho thấy đã có rất nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân xung quanh loại phí này.
16. Đơn vị quản lý
Đơn vị quản lý chuyên nghiệp sẽ giúp cho cuộc sống của cư dân an nhàn và dễ chịu hơn. Bạn có thể đánh giá chất lượng quản lý bằng cách tìm hiểu hiện tại họ đang quản lý những dự án nào và ý kiến của cư dân tại đó. Giá trị chất lượng của 1 khu chung cư gắn liền với chất lượng quản lý.
17. Khả năng tài chính
Trước khi quyết định mua căn hộ chung cư, người mua nên tính toán lại khả năng tài chính, kế hoạch chi trả, đặc biệt là khi mua trả góp, hỗ trợ tài chính qua ngân hàng. Vì vậy phải xem xét kỹ lưỡng khả năng của mình trước khi tiến hành mua. Đừng để rơi vào tình trạng mua giá cao rồi rao bán giá thấp vì không có khả năng chi trả.
18. Thăm dò giá cả
Bạn có thể truy cập vào các trang web uy tín để biết về giá đang rao bán hiện tại là bao nhiêu hoặc so sánh với những chung cư, dự án xung quanh. Tham khảo giá của các nhà đầu tư góp vốn, các sàn phân phối để có được mức giá và điều kiện tốt nhất cho mình. Một số nhà phân phối có thể rao bán giá mềm hơn để thu hồi vốn nhanh chóng so với chủ đầu tư chính.
19. Lựa chọn tầng phù hợp
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, đối với chung cư thì tầng lý tưởng là từ tầng 6 đến tầng 18, vì trong phạm vi này có hướng view đẹp, bớt ồn ào, không khói bụi và tránh không khí bị loãng khi ở quá cao. Tầng 4, 7 và 13 được quan niệm là 2 tầng xấu. Ngoài ra cũng tránh mua tầng chóp, áp mái (tầng cao nhất), vì tầng này chịu nhiệt lớn nhất so với các tầng phía dưới và dễ có nguy cơ thấm dột. Gia đình có trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi nên tránh ở tầng cao để tránh cảm giác bị ngợp do áp suất giảm, có thể sinh ra một số bệnh không mong muốn do sức đề kháng yếu.
20. Hệ thống thoát nước
Ở những đô thị lớn như Hà Nội & TP. Hồ Chí Minh thường xuyên xảy ra ngập nước, và các chung cư cao tầng luôn có hầm để xe. Để tránh sự cố đáng tiếc khi xảy ra mưa lớn, hệ thống thoát nước không hoạt động kịp. Khách hàng cũng cần tìm hiểu kỹ tình trạng ngập lụt và thoát nước tại đây. Có thể hỏi các hộ cư dân xung quanh dự án.
