1. Định nghĩa nhà ở xã hội là gì ?
Nhà ở xã hội là gì ? Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở, quy định từng loại nhà cụ thể. Tức nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án NOXH, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại.
Có vẻ hơi chung chung, giải thích như này cho các bạn dễ hiểu hơn. NOXH là mục đích của nhà nước xây ra cho người nghèo, có sự hỗ trợ của chính sách nhà nước, vì thế cho nên nhà ở xã hội luôn có giá rẻ hơn nhà ở thương mại. Được hỗ trợ về chính sách thuế đất rẻ hơn, lãi suất ngân hàng tốt hơn so với nhà ở thương mại, chi phí làm các sổ sách giấy tờ để hoàn thiện nhà ở xã hội cũng rẻ hơn nhiều. Đó là lý do vì sao NOXH luôn có giá rẻ hơn nhà ở thương mại. Dù mua bất kỳ loại hìnhnào cũng nên tìm hiểu kỹ những lưu ý khi mua chung cư.
2. Đối tượng nào được mua NOXH ?
Mục đích của nhà ở xã hội là phục vụ người nghèo, chứ không phải người giàu, nên mới được hỗ trợ chính sách nhà nước. Vậy những đối tượng nào được mua nhà ở xã hội ? Hiểu đơn giản sẽ thuộc 1 trong các đối tượng sau:
- Người không có nhà.
- Gia đình ở trong khu không đủ diện tích tối thiểu (8m2/người).
- Gia đình có công với cách mạng.
- Chiến sĩ lực lượng công an nhân dân, cán bộ, công nhân viên chức.
- Người có thu nhập thấp.
- Hộ nghèo, cận nghèo.
- Khu vực nông thôn, khu vực không đủ điều kiện sinh sống.
Những người thuộc diện trên sẽ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng làm thế nào để người nghèo tiếp cận được nhà ở xã hội thì lại là một câu chuyện khó. Đó là lý do vì sao nhà ở xã hội vừa bán xong là có người mua hết, khi nhận nhà xong thì dưới hầm xe hơi để đầy chỗ luôn. Rất nhiều nhà ở xã hội xảy ra tình trạng như vậy. Lý do vì sao ? Vì nhà ở xã hội dành cho người nghèo nhưng họ lại không tiếp cận được, mà đa phần là người giàu tiếp cận mua và họ sử dụng luôn.
3. Làm thế nào để mua được nhà ở xã hội ?
Vậy làm thế nào để mua đượcNOXH ? Giới trẻ hiện tại ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…những thành phố đông đúc, những nơi tập trung giới trẻ đến sinh sống, học tập & làm việc thì nhu cầu nhà ở rất là cao. Để tiếp cận với nhà ở thương mại thì đa số là quá tầm. Lúc đó, nhà ở xã hội sẽ có mục đích rất nhân văn là phục vụ cho những người trẻ, những người chưa có nhà.
Vậy làm thế nào để đủ điều kiện mua NOXH:
- Đầu tiên là bạn phải chưa / không có nhà.
- Thứ 2 là phải có KT3 hoặc hộ khẩu nơi mua nhà xã hội.
- Cuối cùng là chứng minh thu nhập thấp, thu nhập dưới mức thu nhập phải đóng thuế thu nhập cá nhân (< 11 triệu).
Điều kiện thứ 3 có vẻ không phù hợp với thời điểm kinh tế hiện tại, người có thu nhập 12 – 13 triệu không phải người nghèo à ? Ở các thành phố lớn thì đây vẫn chỉ là mức thu nhập thấp, chưa kể nếu có gia đình thì phải 20 – 30 triệu mới đủ mức sống cơ bản. Điều kiện này đã loại đi rất nhiều người nghèo có nhu cầu mua NOXH.
Thường xuyên cập nhật thông tin về các dự án NOXH nơi mình sinh sống, nếu không tự cập nhật được thông tin thì có thể tìm đến các chuyên gia trong lĩnh vực này (mất một chút phí). Khi có thông tin mở bán NOXH, phải tranh thủ vào để là một trong những người đầu tiên hộp hồ sơ, nộp trước sẽ may mắn được ưu tiên, đó là cách mua NOXH mới cơ bản nhất.
4. Mua lại NOXH có được không ?
Theo quy định của nhà nước, NOXH không được bán lại trong vòng 5 năm, kể từ ngày thanh toán hết 100% số tiền (hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính). Hiện tại, mua lại NOXH theo hình thức mua giấy tay, hứa mua, hứa bán (cam kết với nhau là sau 5 năm, khi đủ điều kiện sang tên, thì sẽ ra ký các hồ sơ giấy tờ sang tên cho người mua).
NOXH mua bán lại qua nhiều người, nhưng khi chủ đầu tư ra sổ, thì người chủ đầu tiên sẽ đứng tên trên cuốn sổ này, là người sở hữu hợp pháp căn nhà này. Nên khi mua lại NOXH sẽ ít nhiều có rủi ro.
Trường hợp 1: Nhà ở xã hội đủ điều kiện mua bán (5 năm và hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính)
- Nhà này sẽ mua bán và công chứng bình thường như những nhà ở thương mại khác.
Trường hợp 2: Nhà ở xã hội nhưng chưa đủ điều kiện mua bán
Thông thường khi mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ để lại 5% số tiền cho chủ nhà, chờ ngày ra sổ. 5% này sẽ treo mãi cho đến khi chủ đầu tư ra sổ thì họ mới thu nốt tiền, và thời gian 5 năm sẽ bắt đầu tính từ ngày này. Nếu chủ đầu tư chậm ra sổ thì ngày được mua bán sẽ kéo dài thêm.
5. Lưu ý khi mua lại NOXH
Mặc dù theo quy định 5 năm ở trên, không được phép mua bán, sang tên NOXH nhưng nhu cầu người mua, cần để ở vẫn rất cao, vì giá rất tốt. Đôi khi tài chính hạn hẹp, đành chấp nhận, kèm theo đó rủi ro sẽ cao hơn là nhà ở thương mại. Để giảm bớt rủi ro, người mua nên chọn những căn chính chủ đầu tiên đang ở, đã làm xong sổ và đứng tên họ rồi, thời hạn 5 năm đã đi được 1 thời gian. Còn nếu không thì ưu tiên mua những căn nào có sổ rồi và ít đời chủ nhất có thể.
Chính vì lý do trên, nên chỉ có thể mua bán NOXH bằng hình thức giấy tay, vi bằng, hứa mua hứa bán. Vậy sẽ xảy ra những rủi ro như thế nào khi mua giấy tay NOXH ?
TH 1 – Chưa có sổ: Người sở hữu hợp pháp (chủ đầu tiên) họ đi xa (có khi ra nước ngoài sinh sống), thì phải yêu cầu họ về để ra sổ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ, hồ sơ, sổ sách để ra sổ (và sẽ ra tên người này). Sau 5 năm kể từ ngày này, mới có thể sang tên được. Trường hợp người này họ sinh sống trong lãnh thổ Việt Nam thì có thể liên lạc dễ dàng, nếu họ đi nước ngoài thì điều này rất khó khăn và rủi ro cao, đôi khi còn không liên lạc được. Có nhiều trường hợp mua nhà ở xã hội đã qua 4-5 đời chủ.
TH 2 – Đã có sổ: trường hợp này sẽ bớt rủi ro, khi mua bán thành công thì sổ sẽ thuộc về người bán, và nếu chủ trước đã ở được 1 thời gian, thì thời gian 5 năm cũng sẽ chỉ còn 2-4 năm, thời gian chờ đợi sang tên cũng ngắn hơn. Và nếu mua được trực tiếp từ chủ đầu tiên vẫn là tốt nhất.
Ở trên chỉ là 2 trường hợp cơ bản khi mua bán NOXH, ngoài ra còn có các tình huống khác xảy ra như người chủ hợp pháp họ không hợp tác, vòi vĩnh thêm chi phí, tranh chấp tài sản, đăng xuất khỏi trái đất (chết)…Lúc này khi mua bán bằng giấy tay, văn bản mua bán, vi bằng…sẽ phải đưa ra các điều khoản về luật chuyển nhượng, ủy quyền, thừa kế để bảo vệ người mua một cách tối đa.
6. Tổng kết
Nhà ở xã hội rất phù hợp với tình hình hiện tại ở các thành phố lớn, phù hợp cho nhiều gia đình lao động có kinh tế khó khăn, hạn hẹp. An cư lạc nghiệp, nhà nước luôn hỗ trợ tối đa những đối tượng như thế, nhưng số lượng bán ra không thể đủ so với lượng hồ sơ người đăng ký mua. Cung không đủ cầu, chính vì thế luôn xảy ra các giao dịch mua đi – bán lại khi chưa đủ điều kiện (bất hợp pháp). Rủi ro luôn đè lên vai người mua cuối cùng.
Tài chính ít, mua được nhà hợp lý thì luôn đi kèm với rủi ro, điều này người mua luôn phải xác định khi mua NOXH, trên đời này bất kỳ điều gì cũng có thể xảy ra. Nếu nhiều tiền, tài chính dư giả thì đã mua luôn nhà ở thương mại, sang tên luôn rồi.
Khi tìm mua NOXH, nên nhờ tư vấn bởi những người hiểu biết và có nhiều kinh nghiệm về lĩnh vực này để có cái nhìn tổng quan cũng như chuẩn bị tinh thần, vật chất trước khi mua.
Nhu cầu về NOXH vẫn luôn rất cao, có khi nhiều năm về sau nhu cầu vẫn chưa hết. Hy vọng nhà nước sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội để những người có nhu cầu thực sự họ dễ dàng tiếp cận hơn.
